關於房產禮儀的微拍電影稿子

1. 房地產禮儀做什麼

1、穿著打扮頭發：頭發最能表現出一個人的精神狀態，專業的銷售人員的頭發需要精心的梳洗和處理。耳朵：耳朵內須清洗干凈。眼睛：眼屎絕不可以留在眼角上。鼻毛：鼻毛不可以露出鼻孔。嘴巴：牙齒要干凈，口中不可留有異味。 鬍子：鬍子要刮干凈或修整齊。手部：指甲要修剪整齊，雙手保持清潔；想像一下您握住別人一隻臟手時感覺。襯衫領帶：襯衫要及時更換，注意袖口及領口是否有污垢；襯衫、領帶和西服需要協調。西裝：西裝給人一種莊重的感覺，西裝的第一紐扣需要扣住；上衣口袋不要插著筆，兩側口袋最好不要放東西，特別是容易鼓起來的東西如香煙和打火機等 。記住西裝需要及時熨整齊。鞋襪：鞋襪須搭配平衡，兩者都不要太華麗，鞋子上不小心粘上的泥土要及時清理，否則當您進入會客場所時感覺不好，同樣還會降低客戶對您的好感。名片夾：最好使用品質優良的名片夾，能落落大方地取出名片。筆記用具：准備商談時會用到的各項文具，要能隨手即可取得。避免用一張隨意的紙張記錄信息。2、職業禮儀好的裝扮，若能加上好的禮儀，將更能贏得客戶的好印象。禮儀是對客戶的尊重，您尊重客戶，客戶也會尊重您。握手：迎上客戶的同時伸出自己的手，身體略向前傾，眼神看著客戶的眼睛。握手需要握實，搖動的幅度不要太大。時間以客戶鬆手的感覺為准。站立商談的姿勢：站著與客戶商談時，兩腳平行打開，之間約10公分左右，這種姿勢比較不易疲勞，同時頭部前後擺動時比較能保持平衡，氣氛也能較緩和。站立等待的姿勢：雙腳微分，雙手握於小腹前，視線可維持較水平略高的幅度，氣度安詳穩定，表現出自信的態度。椅子的座位方法：多半從椅子的左側入座，緊靠椅背，上身不要靠著椅背，微微前傾，雙手輕握於腿上或兩手分開放於膝上，雙腳的腳後跟靠攏，膝蓋可分開一個拳頭寬，平行放置；若是坐在較軟的沙發上，應坐在沙發的前端，如果往後仰則容易顯得對客戶不尊重。商談的距離：通常與較熟客戶保持的距離是70－80公分，與較不熟悉的客戶的談話距離是100－120公分。站著商談時，一般的距離為兩個手臂長。一站一坐，則距離可以稍微拉近，約一個半手臂長。坐著時約為一個手臂長。同時保證避免自己的口氣吹到對方。視線的落點：平常面對面交談，當雙方對話時，視線落在對方的鼻間，偶爾可注視對方的雙目，當誠心誠意想要懇請對方時，兩眼可以注視對方的雙目，雖然雙目一直望著對方的眼睛能表現您的熱心，但也會出現過於針鋒相對的情景。遞交名片的方法：一般名片都放在襯衫的左側口袋或西服的內側口袋，也可以放在隨行包的外側，避免放在褲子的口袋。出門前要注意檢查名片是否帶足，遞交名片時注意將手指並攏，大拇指夾著名片以向上弧線的方式遞送到對方胸前。拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕念出對方的名字，以讓對方確認無誤。拿到名片後，仔細記下並放到名片夾的上端夾內。同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。 座位的入座方法：會客室的入座一般沒有一定的常規可循，因此，當客戶進來時站立起來，遵循客戶的指示入座。乘坐計程車時客戶的位置一般為駕駛座後面的後座，坐火車一般以客戶坐順行方向的靠窗座位為標准。手的指示方法：當需要用手指引樣品或者模型或接引客人指示方向時，食指以下靠攏，拇指向內側輕輕彎曲，指示方向。 堅信自己的產品能夠給客戶帶來利益，否則您不可能真正認同您的工作。將一個適合客戶的產品帶給客戶，銷售工作的本身是賦予了我們這一內涵的。但往往進入銷售行業的人會被客戶的表面態度，產品的絕對優良品質所擊敗。世界上沒有永遠的拒絕，也沒有最好的產品。所有的一切僅僅圍繞一個原則，什麼樣的客戶需要什麼樣的產品，不要以為您的產品和對手的產品在功能上無法相提並論，但是您產品的價格和適應性、您的服務，還有您自己，都能夠為客戶找到合適而且合算的理由。用心去經營您的產品，這是您的興趣所在，您的客戶接受了您的推薦而獲得了相應的利益，這有什麼不讓自己愉快呢？相信最艱苦的時間很快會過去，您的每一件事，每一個細節都猶如我在本節所描述的穿著打扮、禮儀一樣重視，您就會擁有很多的客戶，相信自己——我一定要做到，我一定能做到銷售區域的狀況公司一般都規劃好了銷售人員的銷售區域，有些會把潛在客戶名單交給銷售人員銷售；有些則沒有明顯的區域劃分，如保險業及多數的直銷業，沒有銷售區域的銷售人員應該自行規劃合適的銷售區域，因為沒有一個重點的銷售區域，您將無法有效的開展您的銷售計劃。您所銷售的區域特性如何？如何了解您銷售區域的特點呢？ 1、了解客戶行業狀況不同的產品或服務有不同的適用行業，如果您是銷售機電產品的銷售人員，需要了解的是工廠的分布狀況、規模及經營狀況。通過對區域內的行業狀況調查，您可以知道客戶的重點分布區域，或者他分布比較均勻。2、了解客戶使用狀況客戶喜歡您的產品還是競爭對手的產品？客戶為什麼選擇競爭產品？企業原有的客戶狀況如何？了解企業原有客戶可以繼續做好服務及發現新的商業機會。通過曾經在這個區域做過的同事，您可以比較快的了解這個區域的客戶使用狀況。 3、了解競爭狀況區域競爭的品牌有哪些？代理商的選擇如何？有多少個代理商？其服務對比您的服務有什麼區別？價格的差異有多大？客戶對競爭產品的口碑如何？競爭企業的人員數量如何？詳細了解這些狀況，有助於您准備您的說詞，研究應對的策略。一個新的區域一般不可能在短時間了解詳細，需要您不斷地深入。淺嘗輒止，不去研究區域內客戶的變化，您的業績也就不可能穩固和擴大。4、把握區域潛力前面我們初步了解了區域的特點，除了有助於我們了解競爭者之外，另外一個目的就是能把握您區域內的銷售潛力；只要能把握住市場潛力，就能准確地制定出銷售目標。 根據市場特點我們根據下列因素來評估您所經營區域的市場潛力。·市場飽和度。·區域內客戶規模的大小及數量。·區域內的競爭者強弱及市場份額的比例。·區域內適合銷售行業的多少，如學校、銀行、報關業、事務所、機電生產廠等等。·景氣好的行業數目，通常景氣好的企業需要擴充，且預算較寬裕，具有很好的銷售機會。·充分了解上述的幾個因素，您才能決定您的銷售策略（如決定客戶的拜訪優先順序和拜訪頻率，對不同行業客戶的接觸方法，對競爭產品的應對策略等等）及制定您的銷售計劃，以便對您區域內的潛在客戶做有效的拜訪。您需要一批潛在客戶本節是解決銷售給誰的問題。首先，您要對銷售區域有個初步的了解，才能讓您有能力和機會去尋找您的潛在客戶。1、找出潛在客戶對銷售人員來說，尋找潛在客戶是進行銷售的第一步，找出銷售區域內可能的銷售對象有以下幾種方法。·掃街拜訪。·參考黃頁或工商年鑒，挑出有可能的業務對象。·關注相關的報紙、雜志，您的客戶名單也許就在上面。·從前任銷售人員的銷售記錄中獲得某些可能的客戶。2、調查潛在客戶的資料接觸客戶的關鍵人物是調查客戶的基礎。一般來講關鍵人物是指有需要的、有權力決定的、有錢的人。通過接觸客戶的關鍵人物，您可以獲知到該客戶的真實狀況。有些銷售人員容易陷入一種溝通陷阱，把時間浪費在感興趣的人物身上，把對方當做關鍵人物對待，這是非常浪費時間又沒有效果的銷售方法。真正的關鍵人物知道最需要的是什麼產品，能否在現在或將來什麼時候購買。所以通過對關鍵人物的調查您才能獲知客戶的需求信息和需求障礙。當您明確您的拜訪對象之後，您需要調查潛在客戶的下列信息： ·關鍵人物的職稱·關鍵人物的個性·客戶購買的決策途徑·客戶的規模和資金狀況·客戶的信譽狀況·客戶的發展狀況3、明確您的拜訪目的您必須首先決定您拜訪客戶的目的，才能准備接近客戶時的適當說詞及資料，讓客戶接受您拜訪的理由。第一次拜訪客戶的理由：·引起客戶的興趣·建立人際關系·了解客戶目前的狀況·提供產品的資料以及樣品，報價單·介紹自己的企業·要求同意進行更進一步的調查工作，以製作建議書·要求客戶參觀展示拜訪潛在客戶前的准備是一個持續性的准備，每一個潛在客戶都是未來開花結果的種子，您對潛在客戶了解得越多，就越能增加您的信心。信心是會感染的，客戶感受到您的信心，也會對您產生信心。銷售計劃本節是解決如何去賣的問題。銷售是行動導向的科學，沒有行動計劃，必定沒有業績。如何提高行動的效率，前提是您有一個好的銷售計劃。合理的銷售計劃是依時、依地、依人、依事組織的行動過程。計劃是行動的開始，行動的結果是否能夠達到目標，是計劃檢核的基本點。銷售人員在作計劃前要考慮的三個要素：·接觸客戶時間的最大化·目標·達成目標所需的資源銷售活動是與客戶之間進行互動的過程，客戶的時間不是您所能夠控制的，所以您最好要提早安排，銷售計劃必須保證充分的彈性。在執行計劃的過程中，您必須以嚴謹的態度對自己的計劃負責，計劃中要設定嚴格的檢核要點，隨時評估計劃的可行性，促使自己全力控制計劃的進度，以達成計劃的目標。1、您的時間接觸客戶時間要最大化。對銷售人員來說，如何提高接觸客戶的時間是非常有價值的，我們前面提到過，銷售人員真正和客戶面對面的時間是非常有限的，接觸時間的延長有助於客戶更詳細了解您和您的產品。確認您和客戶的接觸是有效的，商談的對象是正確的對象，商談的事務是有助於您的客戶了解產品和了解您自己。 計劃的檢核點之一就是「您和您的客戶在接觸過程中的效果和您所用的時間」。2、您的目標目標分終極目標和階段目標，有很多業務不是一次性成交的，需要幾個回合的接觸，藉助各種銷售手段才能達成的，階段性目標是檢查銷售計劃執行狀況的重要標志，對於區域銷售計劃則尤為重要。目標是企業和您共同確認能夠達成的任務。目標除了銷售數量和銷售金額外，還涉及到銷售費用。下列項目也是銷售人員行動過程中企業所要求的目標。·更充分了解產品的銷售區域；·訂出區域分管或客戶分管的拜訪率；·維持一定潛在客戶的數量；·每月新拜訪客戶及再拜訪客戶的數量；·參加專業訓練的次數。3、您的資源要達成您的目標，您需要充分了解您所擁有的資源及其優劣點。下列項目可協助您檢查您的資源：·產品知識；·價格的許可權范圍；·現有客戶的關系；·潛在客戶的資料量和細致程度；·銷售區域；·銷售輔助器材。4、您的銷售計劃一份好的銷售計劃，要求您知道在您的銷售區域里更快地找到合適的潛在客戶，並明確拜訪客戶的步驟，以達成銷售目標。依計劃行事是專業銷售人員必備的素質，需要銷售人員不斷摸索計劃的有效性。計劃不如變化，但專業的銷售人員在計劃中卻能夠充分體現這種變化。剛開始從事業務銷售工作的業務新手，不要急於對計劃提出過高的要求，按照一定的步驟進行訓練，將計劃和行程作詳細的比較，當您具備了一定經驗時，您的銷售計劃同樣可以完美無缺，您的時間的使用效率自然會大大提高，業績您也就不用擔心了，所謂一切盡在掌握。 知而行，行則知。銷售是一個循序漸進的過程，當您的心理承受力增大，您的希望一次一次實現時，失敗對您已經不重要了，這一次的失敗避免了下一次犯同樣的錯誤。來吧，我們一起為我們能夠理解自己，為了自己的每一次進步，也為自己將要創造的業績奮

2. 急求一篇關於房地產投資策略的論文5000字左右 （採納後再加70）絕對高分

隨著我國改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,作為商業經濟主要經營場所的商業房地產發展迅速,但由於其本身的特殊性及其他外部環境因素,商業房地產的開發、管理運營過程中存在巨大的投資風險。本文首先對商業房地產作總體概述,然後在商業房地產投資風險類別論述的基礎上提出商業房地產投資風險防範策略,以盡可能的識別、評價並且防範商業房地產的投資風險,增加房地產企業的盈利。
關鍵字:商業房地產;投資風險;防範策略

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用於商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。
(二)商業房地產在我國的發展
我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由於國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以後,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。
但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現並成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處於發展的初級階段,開發模式以「分割出售、售後包租」為主,建設完成就將分割後的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅佔到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由於國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出台政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。
2.城市規劃風險
由於我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過於求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,並且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在於開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發後招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。
2.融資風險
商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由於銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由於我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對於商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對於貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發商自身經營能力風險
商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在後期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃並進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成後直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由於商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防範策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險
房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,並且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。
如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃並不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規避市場供求風險
針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由於國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過於求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在於後期的商業管理運營的效果,而後期的商業管理運營的效果如何又取決於項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,後期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防範融資風險
要防範融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在於大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防範貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展
(三)加強商業房地產的管理運營,防範開發商自身經營能力風險
商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在於項目完工後的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源於商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防範開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業管理運營的觀念
商業房地產建築工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是後期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工後通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業品牌
一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:
[1] 王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建築經濟, 2007,(07) .
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[3] 楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008
[4] 高嵩.商業房地產企業如何打造核心競爭力[J].遼寧經濟,2009,(05).
[5] 崔晶莉.我國商業房地產市場利用外資分析[J].合作經濟與科技,2009,(19).

3. 房產經紀人應該具備的禮儀有哪些

房產經紀人應該具備的禮儀有哪些？
一．著裝要求：

職業服飾----男：襯衣、領帶。
女：莊重、不得露腳趾
忌----男：黑褲白襪
女：太前衛
二．握手的順序：
主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。
三．握手的方法：
一定要用右手握手。
1、雙方握手，時間一般以1~3秒為宜。當然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經心地接觸對方的手都是不禮貌的。
2、之後，最好不要立即主動伸手。年輕者、職務低者被介紹給年長者、職務高者時，應根據年長者、職務高者的反應行事，即當年長者、職務高者用點頭致意代替握手時，年輕者、職務低者也應隨之點頭致意。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。
3、年輕者對年長者、職務低者對職務高者都應稍稍欠身相握。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。男士與女士握手時，一般只宜輕輕握女士手指部位。男士握手時應脫帽，切忌戴手套握手。
4、雙目應注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應順序進行，切忌交叉握手。
5、在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不幹凈時，應謝絕握手，同時必須解釋並致歉。
四．名片的使用：
1、一般名片都放在襯衫的左側口袋或西裝的內側口袋，名片最好不要放在褲子口袋。
2、要養成檢查名片夾內是否還有名片的習慣；名片的遞交方法：將各個手指並攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交於對方的胸前。
3、拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕的念出對方的名字，以讓對方確認無誤；如果念錯了，要記著說對不起。拿到名片後，可放置於自己名片的上端夾內。
4、同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。
5、不要無意識地玩弄對方的名片
6、不要當場在對方名片上塗寫
7、上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片後才能遞上自己的名片。
五.電話接聽禮儀
1、掌握本店行銷動態，確實了解房源。——不明白現有房源，寧可不接銷售電話。
2、「您好，皇家地產文華店」——電話表情：熱忱、積極、專業、略帶微笑。
3、先自報姓名，再詢問對方身份。
4、先留資料、再介紹房源。
5、盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意願。
6、多說「請」、「謝謝」、「對不起」、「麻煩您」。
7、集中注意力、仔細「傾聽」、並適當回應「是」、「對的」、「我了解」或重述對方內容。「您是說——」。
8、等客戶先掛電話後，再掛電話。
9、轉電話：「R」+「***」，接其他分機：「40」。
10、留電話：買方、賣方：填客戶登記表。
接電話人不在：留下姓名、電話。留下物業顧問手機、電話。
如客戶晚點再打，確定什麼時候。
六．櫥窗客戶接待
出門接待：帶名片
陪客戶看櫥窗，「要不要我幫你介紹」，不要馬上介入。
想辦法把客戶拉進來，「公司內有詳盡的資料，順便喝杯茶」。
七．來店客戶接待
熱情、主動
問明來意
適情介紹行情
留下客戶資料
簽署相應文件
八．帶看禮儀
不可遲到，對房有個預覽。
交換名片後，記住客戶名字，頭銜。判斷意向。
幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）
摘自網路。僅供參考

4. 適合房產經紀人看的電影有哪些/

推薦電影：《拜金一族》：

當房地產進入蕭條的時候，美國房屋中介的銷售顧問都在忙什麼？看他們如何利用資料庫如何門到門地將房地產銷售出去，如何在蕭條期包裝房地產，如何瞄準新婚家庭住房需求。拋開國情與年代的差異，這部美國1992年的片子一開場就把四個中老年經紀人，置之死地而後生的殘酷現實環境，讓我們不僅思索，是不是我們業績平平卻借口太多，潛力的激發必須有外來的強大力量。而在實現目標的同時，該用怎樣的手段？

5. 求寫一篇關於房地產的文章~

新一輪樓市調控政策出台後引起社會各界的廣泛關注，讓滬上的樓市「深受打擊」，與樓市互有牽連的家裝市場無疑又披上了一層「霜」。樓市的波動往往會造成家裝行業的「蝴蝶效應」，其實，去年樓市的不溫不冷，已經令家裝業吃盡了苦頭，而2011年的家裝市場更不容樂觀。一組相關數據顯示，2011年家裝市場將進入「低調期」：預計家裝業銷售額同比會下降30%左右；建材業將下降40%左右；傢具業也將下降45%。而房產成交量的下降，也必然會帶來一手房裝修量的銳減，上海住宅裝修市場將步入「常態化」。「後裝修時代」提前到來 業內專家對「後裝修」的定義是：以新住宅首次裝飾裝修為主的消費稱之為「前裝修」，而以老住宅的再次翻新或局部裝飾為主的消費則稱之為「後裝修」。某國外專業市場咨詢公司調查數據表明，10年前我國迎來了第一個購房熱潮。10年後的今天，這些住宅遠遠超過了「保質期」，或多或少都出現了管道漏水、瓷磚脫落和電線老化等各種「疑難雜症」。因此，住宅翻新「整容」市場明年將進一步凸現，預計未來3至5年內，每年將有巨大的住宅翻新消費總額，僅上海住宅翻新裝潢這一項業務，全年就可帶來包括建材及裝修人工在內超過180億元的市場總量。對此，專家分析認為，樓市調控有利於家居裝修業的延續發展。裝修市場總體份額的下降，也促使剛性需求消費者對服務品牌的選擇更為敏感，這就需要相關企業通過修煉內功來提升自身的影響力，從而迅速搶占市場份額。市場調查顯示，不少消費者住了5年至10年的住宅後，在很多功能使用上或者感觀需求上，都有需要翻新老房的慾望。有的消費者本打算新購置房產，在新政下，更多的精力轉向改裝眼下的居住空間。於是，在市場驅動的潛移默化下，「後裝修時代」已儼然來臨，翻新裝潢在購房剛性需求被抑制的同時也迎來新的狂潮。專家預測，2011年翻新裝潢將主導家裝市場，成為新的消費主流。自然，今年家居裝修市場也存在著許多不確定因素。但是，種種跡象已表明，「後裝修時代」已提前到來，住宅常態消費需求大於剛性需求已成定局，因此，業內專家預計今年「超期服役」的住宅將進入新的翻新「活躍期」。翻新裝潢或成今年市場主流行業專家指出，主導家居裝修市場繁榮與否的房產行業調控腳步不停，就必然導致上游產業鏈「斷裂」，而消費者購房需求的缺失，又會直接殃及下游產業「鎮痛」。權威機構預測，2011年的市場形勢有可能更為惡劣，家居裝修業將經歷十幾年來最為艱難的時刻。雖然新住宅裝修量將會明顯減少，但改善與剛性並舉的市場格局依然會成為市場主流。據「翻新裝潢網」近日抽樣調查結果：有78%的受訪者表示自己的裝修房齡已超過8年；40%的受訪者有意在今年進行翻新裝潢。翻新部位的比例分別為：廚房佔20%、客廳佔13%、衛生間及其他佔10%、卧室佔7%。而在翻新裝潢施工項目中，牆面塗裝翻新竟佔了90%以上，這充分表明「老房翻新、變換心情」已成了當下生活的新時尚。眾所周知，住宅裝修對老百姓來說，在精力和財力上都是一筆不小的投入，絕大多數消費者都希望家裝能「一步到位」、「經久耐用」，但他們並不了解，裝修也有「使用期限」，絕不是期限越長越好。而住宅裝修「超期服役」，會比一般商品超過保質期後果更嚴重。據上海市裝飾裝修行業協會家裝委「翻新裝潢分會」有關專家透露，去年上海發生的大大小小火災事故中，其中八成是因為牆面潮濕或老化等因素所引發的，因而，適時對住宅翻新裝潢不容忽視。據對國外市場考察後獲得的信息，發達國家對住宅內外牆的翻新已制定了帶有強制性的措施，相關政策鼓勵市民進行住宅牆體「翻新消費」，以確保城市面貌常換常新。市場「冷淡期」中的熱思考身為房地產下遊行業，不少家裝企業面對市場的調控著實感到有些被動，不少經營者害怕毫無預期的市場會帶給企業更大的壓力，擔心此輪「冷淡期」將持續太久。對此，上海市裝飾裝修行業協會副會長黃振向記者表示，針對今年家裝市場的現狀，相關企業可採取三項應對措施：一是較大規模的裝修企業，應採取「規模化」采購，取得價格上的優勢，以消化漲價帶來的壓力；二是規模較小的家裝公司，應在小幅提價的情況下，採取附送「增值服務」、多樣化優惠促銷等措施，來消化業主心目中的消極影響；三是絕不能僅僅瞄準新房裝修這塊市場，而要不斷擴大二次裝修市場新渠道，滿足翻新裝潢的與日俱增需求。有關專家樂觀估計，本次「觀望期」可能以半年為界限，最遲至2011年「五一」前後將會出現市場回暖。作為有遠見的經營者，須藉此機會自省如何走出「同質化」經營之路，深層次思考與探尋品牌的核心競爭力。 字數多了點，你自己提煉一下吧

6. 房地產銷售員應注意哪些禮儀

1、穿著打扮

頭發：頭發最能表現出一個人的精神狀態，專業的銷售人員的頭發需要精心的梳洗和處理。

耳朵：耳朵內須清洗干凈。

眼睛：眼屎絕不可以留在眼角上。

鼻毛：鼻毛不可以露出鼻孔。

嘴巴：牙齒要干凈，口中不可留有異味。

鬍子：鬍子要刮干凈或修整齊。

手部：指甲要修剪整齊，雙手保持清潔；想像一下您握住別人一隻臟手時感覺。

襯衫領帶：襯衫要及時更換，注意袖口及領口是否有污垢；襯衫、領帶和西服需要協調。

西裝：西裝給人一種莊重的感覺，西裝的第一紐扣需要扣住；上衣口袋不要插著筆，兩側口袋最好不要放東西，特別是容易鼓起來的東西如香煙和打火機等 。記住西裝需要及時熨整齊。

鞋襪：鞋襪須搭配平衡，兩者都不要太華麗，鞋子上不小心粘上的泥土要及時清理，否則當您進入會客場所時感覺不好，同樣還會降低客戶對您的好感。

名片夾：最好使用品質優良的名片夾，能落落大方地取出名片。

筆記用具：准備商談時會用到的各項文具，要能隨手即可取得。避免用一張隨意的紙張記錄信息。

2、職業禮儀

好的裝扮，若能加上好的禮儀，將更能贏得客戶的好印象。禮儀是對客戶的尊重，您尊重客戶，客戶也會尊重您。

握手：迎上客戶的同時伸出自己的手，身體略向前傾，眼神看著客戶的眼睛。握手需要握實，搖動的幅度不要太大。時間以客戶鬆手的感覺為准。

站立商談的姿勢：站著與客戶商談時，兩腳平行打開，之間約10公分左右，這種姿勢比較不易疲勞，同時頭部前後擺動時比較能保持平衡，氣氛也能較緩和。

站立等待的姿勢：雙腳微分，雙手握於小腹前，視線可維持較水平略高的幅度，氣度安詳穩定，表現出自信的態度。

椅子的座位方法：多半從椅子的左側入座，緊靠椅背，上身不要靠著椅背，微微前傾，雙手輕握於腿上或兩手分開放於膝上，雙腳的腳後跟靠攏，膝蓋可分開一個拳頭寬，平行放置；若是坐在較軟的沙發上，應坐在沙發的前端，如果往後仰則容易顯得對客戶不尊重。

商談的距離：通常與較熟客戶保持的距離是70－80公分，與較不熟悉的客戶的談話距離是100－120公分。站著商談時，一般的距離為兩個手臂長。一站一坐，則距離可以稍微拉近，約一個半手臂長。坐著時約為一個手臂長。同時保證避免自己的口氣吹到對方。

視線的落點：平常面對面交談，當雙方對話時，視線落在對方的鼻間，偶爾可注視對方的雙目，當誠心誠意想要懇請對方時，兩眼可以注視對方的雙目，雖然雙目一直望著對方的眼睛能表現您的熱心，但也會出現過於針鋒相對的情景。

遞交名片的方法：一般名片都放在襯衫的左側口袋或西服的內側口袋，也可以放在隨行包的外側，避免放在褲子的口袋。出門前要注意檢查名片是否帶足，遞交名片時注意將手指並攏，大拇指夾著名片以向上弧線的方式遞送到對方胸前。拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕念出對方的名字，以讓對方確認無誤。拿到名片後，仔細記下並放到名片夾的上端夾內。同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。 座位的入座方法：會客室的入座一般沒有一定的常規可循，因此，當客戶進來時站立起來，遵循客戶的指示入座。乘坐計程車時客戶的位置一般為駕駛座後面的後座，坐火車一般以客戶坐順行方向的靠窗座位為標准。

手的指示方法：當需要用手指引樣品或者模型或接引客人指示方向時，食指以下靠攏，拇指向內側輕輕彎曲，指示方向。 堅信自己的產品能夠給客戶帶來利益，否則您不可能真正認同您的工作。將一個適合客戶的產品帶給客戶，銷售工作的本身是賦予了我們這一內涵的。但往往進入銷售行業的人會被客戶的表面態度，產品的絕對優良品質所擊敗。世界上沒有永遠的拒絕，也沒有最好的產品。所有的一切僅僅圍繞一個原則，什麼樣的客戶需要什麼樣的產品，不要以為您的產品和對手的產品在功能上無法相提並論，但是您產品的價格和適應性、您的服務，還有您自己，都能夠為客戶找到合適而且合算的理由。用心去經營您的產品，這是您的興趣所在，您的客戶接受了您的推薦而獲得了相應的利益，這有什麼不讓自己愉快呢？相信最艱苦的時間很快會過去，您的每一件事，每一個細節都猶如我在本節所描述的穿著打扮、禮儀一樣重視，您就會擁有很多的客戶，相信自己——我一定要做到，我一定能做到

銷售區域的狀況

公司一般都規劃好了銷售人員的銷售區域，有些會把潛在客戶名單交給銷售人員銷售；有些則沒有明顯的區域劃分，如保險業及多數的直銷業，沒有銷售區域的銷售人員應該自行規劃合適的銷售區域，因為沒有一個重點的銷售區域，您將無法有效的開展您的銷售計劃。

您所銷售的區域特性如何？如何了解您銷售區域的特點呢？ 1、了解客戶行業狀況

不同的產品或服務有不同的適用行業，如果您是銷售機電產品的銷售人員，需要了解的是工廠的分布狀況、規模及經營狀況。通過對區域內的行業狀況調查，您可以知道客戶的重點分布區域，或者他分布比較均勻。

2、了解客戶使用狀況

客戶喜歡您的產品還是競爭對手的產品？客戶為什麼選擇競爭產品？企業原有的客戶狀況如何？了解企業原有客戶可以繼續做好服務及發現新的商業機會。

通過曾經在這個區域做過的同事，您可以比較快的了解這個區域的客戶使用狀況。 3、了解競爭狀況

區域競爭的品牌有哪些？代理商的選擇如何？有多少個代理商？其服務對比您的服務有什麼區別？價格的差異有多大？客戶對競爭產品的口碑如何？競爭企業的人員數量如何？詳細了解這些狀況，有助於您准備您的說詞，研究應對的策略。

一個新的區域一般不可能在短時間了解詳細，需要您不斷地深入。淺嘗輒止，不去研究區域內客戶的變化，您的業績也就不可能穩固和擴大。

4、把握區域潛力

前面我們初步了解了區域的特點，除了有助於我們了解競爭者之外，另外一個目的就是能把握您區域內的銷售潛力；只要能把握住市場潛力，就能准確地制定出銷售目標。 根據市場特點我們根據下列因素來評估您所經營區域的市場潛力。

·市場飽和度。

·區域內客戶規模的大小及數量。

·區域內的競爭者強弱及市場份額的比例。

·區域內適合銷售行業的多少，如學校、銀行、報關業、事務所、機電生產廠等等。

·景氣好的行業數目，通常景氣好的企業需要擴充，且預算較寬裕，具有很好的銷售機會。

·充分了解上述的幾個因素，您才能決定您的銷售策略（如決定客戶的拜訪優先順序和拜訪頻率，對不同行業客戶的接觸方法，對競爭產品的應對策略等等）及制定您的銷售計劃，以便對您區域內的潛在客戶做有效的拜訪。

您需要一批潛在客戶

本節是解決銷售給誰的問題。

首先，您要對銷售區域有個初步的了解，才能讓您有能力和機會去尋找您的潛在客戶。

1、找出潛在客戶

對銷售人員來說，尋找潛在客戶是進行銷售的第一步，找出銷售區域內可能的銷售對象有以下幾種方法。

·掃街拜訪。

·參考黃頁或工商年鑒，挑出有可能的業務對象。

·關注相關的報紙、雜志，您的客戶名單也許就在上面。

·從前任銷售人員的銷售記錄中獲得某些可能的客戶。

2、調查潛在客戶的資料

接觸客戶的關鍵人物是調查客戶的基礎。一般來講關鍵人物是指有需要的、有權力決定的、有錢的人。

通過接觸客戶的關鍵人物，您可以獲知到該客戶的真實狀況。有些銷售人員容易陷入一種溝通陷阱，把時間浪費在感興趣的人物身上，把對方當做關鍵人物對待，這是非常浪費時間又沒有效果的銷售方法。

真正的關鍵人物知道最需要的是什麼產品，能否在現在或將來什麼時候購買。所以通過對關鍵人物的調查您才能獲知客戶的需求信息和需求障礙。

當您明確您的拜訪對象之後，您需要調查潛在客戶的下列信息： ·關鍵人物的職稱

·關鍵人物的個性

·客戶購買的決策途徑

·客戶的規模和資金狀況

·客戶的信譽狀況

·客戶的發展狀況

3、明確您的拜訪目的

您必須首先決定您拜訪客戶的目的，才能准備接近客戶時的適當說詞及資料，讓客戶接受您拜訪的理由。

第一次拜訪客戶的理由：

·引起客戶的興趣

·建立人際關系

·了解客戶目前的狀況

·提供產品的資料以及樣品，報價單

·介紹自己的企業

·要求同意進行更進一步的調查工作，以製作建議書

·要求客戶參觀展示

拜訪潛在客戶前的准備是一個持續性的准備，每一個潛在客戶都是未來開花結果的種子，您對潛在客戶了解得越多，就越能增加您的信心。信心是會感染的，客戶感受到您的信心，也會對您產生信心。

銷售計劃

本節是解決如何去賣的問題。

銷售是行動導向的科學，沒有行動計劃，必定沒有業績。如何提高行動的效率，前提是您有一個好的銷售計劃。

合理的銷售計劃是依時、依地、依人、依事組織的行動過程。計劃是行動的開始，行動的結果是否能夠達到目標，是計劃檢核的基本點。

銷售人員在作計劃前要考慮的三個要素：

·接觸客戶時間的最大化

·目標

·達成目標所需的資源

銷售活動是與客戶之間進行互動的過程，客戶的時間不是您所能夠控制的，所以您最好要提早安排，銷售計劃必須保證充分的彈性。在執行計劃的過程中，您必須以嚴謹的態度對自己的計劃負責，計劃中要設定嚴格的檢核要點，隨時評估計劃的可行性，促使自己全力控制計劃的進度，以達成計劃的目標。

1、您的時間

接觸客戶時間要最大化。

對銷售人員來說，如何提高接觸客戶的時間是非常有價值的，我們前面提到過，銷售人員真正和客戶面對面的時間是非常有限的，接觸時間的延長有助於客戶更詳細了解您和您的產品。確認您和客戶的接觸是有效的，商談的對象是正確的對象，商談的事務是有助於您的客戶了解產品和了解您自己。 計劃的檢核點之一就是「您和您的客戶在接觸過程中的效果和您所用的時間」。

2、您的目標

目標分終極目標和階段目標，有很多業務不是一次性成交的，需要幾個回合的接觸，藉助各種銷售手段才能達成的，階段性目標是檢查銷售計劃執行狀況的重要標志，對於區域銷售計劃則尤為重要。

目標是企業和您共同確認能夠達成的任務。目標除了銷售數量和銷售金額外，還涉及到銷售費用。下列項目也是銷售人員行動過程中企業所要求的目標。

·更充分了解產品的銷售區域；

·訂出區域分管或客戶分管的拜訪率；

·維持一定潛在客戶的數量；

·每月新拜訪客戶及再拜訪客戶的數量；

·參加專業訓練的次數。

3、您的資源

要達成您的目標，您需要充分了解您所擁有的資源及其優劣點。

下列項目可協助您檢查您的資源：

·產品知識；

·價格的許可權范圍；

·現有客戶的關系；

·潛在客戶的資料量和細致程度；

·銷售區域；

·銷售輔助器材。

4、您的銷售計劃

一份好的銷售計劃，要求您知道在您的銷售區域里更快地找到合適的潛在客戶，並明確拜訪客戶的步驟，以達成銷售目標。

依計劃行事是專業銷售人員必備的素質，需要銷售人員不斷摸索計劃的有效性。計劃不如變化，但專業的銷售人員在計劃中卻能夠充分體現這種變化。剛開始從事業務銷售工作的業務新手，不要急於對計劃提出過高的要求，按照一定的步驟進行訓練，將計劃和行程作詳細的比較，當您具備了一定經驗時，您的銷售計劃同樣可以完美無缺，您的時間的使用效率自然會大大提高，業績您也就不用擔心了，所謂一切盡在掌握。 知而行，行則知。銷售是一個循序漸進的過程，當您的心理承受力增大，您的希望一次一次實現時，失敗對您已經不重要了，這一次的失敗避免了下一次犯同樣的錯誤。來吧，我們一起為我們能夠理解自己，為了自己的每一次進步，也為自己將要創造的業績奮


7. 詳細介紹一下關於房地產基礎知識的名詞解釋

房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。

五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。

四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。

六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調。

8. 《賣房子的女人》這類房產銷售電視劇或電影！

1、《安家》

由安建執導，孫儷、羅晉、張萌、王自健、田雷、孫佳雨、楊皓宇、張曉謙、王藝哲等主演的都市職場劇。

該劇講述了安家天下中介公司大區經理房似錦空降到靜宜門店，與徐文昌形成雙店長競爭的過程中，作為房產中介的他們在幫助客戶安家之餘，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂故事。

2、《我的真朋友》

由張思麟執導，Angelababy、鄧倫、朱一龍、許娣領銜主演，譚凱、李曉峰、李芯逸、姚安濂、張晚意、徐好、田曦薇聯合主演的都市情感劇。

該劇講述了初入職場的房產中介程真真、邵芃橙，通過一個個房子，見證了家庭冷暖和社會百態的故事。

3、《3號地產商》

本劇根據俞越的長篇小說《3號地產商》改編，是由北京金田影金所科技有限公司、前海創享影業（北京）有限公司、北京維宣房地產經紀有限公司聯合出品,由張皓承,張風,於洪亮薛小冉余林原等主演。

4、《窺視者》

由浙江天光地影影視製作有限公司出品，北京溢彩影視文化傳媒有限公司獨家發行。青年導演劉政執導兼編劇，嚴建升製片，嚴晚寧監制，嚴從華總製片，李琦、陽巧玥、矯金君、邱仕鑒、高雅、常佩業領銜主演。

5、《房子》

講述伊世清因幫助兄弟而長期拖欠房貸，被銀行訴諸法律，他的房子將被法院強制拍賣。為了保住家，伊世清瞞著妻子丁佳雁，開始瘋狂借錢、討債，然而一切徒勞。

不僅如此，他在借錢中還受到了老同學、老對手——已是房地產商老闆王平石的奚落，而他在情急下使用公款還貸，又讓他面臨牢獄之災。。。

9. 一個關於美國房產經紀人的電影、是什麼電影 是家中有鬼嚒

鬼屋 The Haunted Mansion (2003)

導演: 羅伯·明可夫
編劇: 大衛·貝瑞堡
主演: 艾迪·墨菲 / 特倫斯·斯坦普 / 內森奈爾·帕克 / 瑪莎·托馬森 / 詹妮弗·提莉
類型: 喜劇 / 懸疑 / 驚悚 / 家庭 / 奇幻
製片國家/地區: 美國
語言: 英語
上映日期: 2003-11-26(美國)
片長: 99分鍾 / 87分鍾(英國) / 88分鍾(美國)
又名: 鬼咁多大屋(港) / 幽靈鬼屋 / 驚悚豪宅 / Disney's The Haunted Mansion
劇情簡介：
吉姆·埃佛斯（艾迪·墨菲 Eddie Murphy 飾）是一名巧舌如簧、口才一流的房地產商人。憑借出色的經營手段，他和妻子兒女過著安逸自在的生活。這一天，吉姆迎來了和老婆莎拉（瑪莎·托馬森 Marsha Thomason 飾）的結婚紀念日。當晚，吉姆收到一通賣方電話。那是一幢價值不菲的豪宅，他見錢眼看，臨時改變了和家人的度假計劃，先取道前往這幢位於荒郊野外且擁有上百年歷史的宅邸。這里陰森恐怖，荒涼詭異。而接待他們的老管家蘭斯利（Terence Stamp 飾）和男主人格雷斯（Nathaniel Parker 飾）更為古怪。暴風雨阻斷了埃佛斯家的行程，他們被迫留在格雷斯庄園，卻發現這里竟是一幢鬼魂出沒的恐怖鬼屋……